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      全球訊息:6月市場情緒指數再回落 部分城市房價有上升空間

      時間:2023-07-05 08:35:40       來源:中國網

      根據最新公布的2023年6月份市場情緒指數數據,重點50城情緒指數連續4月回落,進入觀望區間低位水平。預計若無重大利好政策加持,后續情緒指數仍存在下行壓力。從城市來看,50城中有8城未來短期房價預測呈上漲態勢,其中,一線城市上廣深韌性較強,短期內仍將維持上漲行情,二三線城市中,威海近期旅游熱度飆升拉動房地產活力提升,房價有望迎來短期上漲空間,中西部省會城市成都、長沙仍然表現不俗。

      一、重點50城情緒指數連續4月回落,進入觀望區間低位


      (資料圖)

      進入6月份,房地產市場繼續下探,情緒指數再次回落。根據諸葛數據研究中心監測資料顯示,2023年6月,重點50城市場情緒指數為-0.71,較上月回落0.02,進入觀望區間低位區間。自2022年12月以來,市場情緒指數經歷了連續三月的回升,2023年3月開始,市場復蘇持續性不足,市場情緒指數四連降。政策面來看,6月央行公布新一期LPR報價,較上一期下降了10個基點,對購房者釋放利好,但是從市場反應來看,短期效果尚不顯著??梢钥闯霎斍笆袌龆藢φ叽碳さ拿舾卸日谥鸩饺趸?,小范圍、低強度的政策已經不足以拯救下行的市場情緒,市場亟需重磅利好政策出臺來提振市場信心。預計若無重大利好政策加持,后續情緒指數仍存在下行壓力。

      從成交表現來看,6月重點城市新房成交小幅回升,二手房延續下滑態勢,根據諸葛數據研究中心監測資料顯示,2023年6月(截止至29日)重點10城新房成交82351套,環比上漲9.5%,同比下降24.7%;二手房成交62886套,環比下降20.4%,同比下降5.9%。6月份,房企為沖刺半年業績,推盤和促銷力度加強,拉動新房成交量回升,但是二手房仍然下行,短期來看,購房者置業積極性仍不高,觀望情緒較濃。

      當前來看,購房者的置業情緒處于歷史低位水平,根據中國人民銀行6月29日公布的《2023年第二季度城鎮儲戶問卷調查報告》,未來三個月,16.2%的居民有購房打算,較今年一季度的17.5%下降1.3個百分點,達2018年以來的次低谷。而居民購房意愿回落的背后與預期收入下降、對行業下行的擔憂等脫不開關系。根據國家統計局,2023年5月城鎮居民失業率為5.2%,較上月持平,而其中16-24歲青年群體失業率升至20.8%,達到近三年峰值,較上月擴大0.4個百分點,至此,16-24歲群體失業率已經連續5個月上升。

      二、各等級城市情緒指數均下滑,一線城市跌幅最大,二線跌幅最小

      從6月份各等級城市情緒指數來看,一線、二線、三四線城市情緒指數全部延續下滑態勢。其中,一線城市情緒指數為-0.56,較上月下降0.06,跌幅最大,但是仍然保持領先地位。一線城市在今年前兩月復蘇態勢強勁,幾乎觸及平穩區間邊界,3月份開始復蘇動力不足開始回落,本月北上廣三城情緒全線回落,帶動整體情緒下探,一線城市長期以來調控政策趨嚴,盡管今年以來部分城市局部松綁但是力度有限,購房者觀望情緒較重;二線城市情緒指數為-0.72,較上月回落0.02,跌幅最小,與近期多個二線城市優化調控政策有一定的關系;三四線城市情緒指數為-0.73,較上月回落0.03。短期來看,一線城市房價穩中趨升,尤其是上海、深圳,北京房價有小幅下降的可能;二線和三四線城市則多數面臨著下行壓力。

      三、本月11城情緒指數回升,深圳、廈門、南京情緒指數漲幅領先

      從6月份各城市市場情緒指數來看,50城的市場情緒指數分布于市場平穩區間、市場觀望區間、市場低迷區間3個區間,城市個數分別為1個、35個、14個,分別較上月持平、減少6個,增加6個。其中,深圳重回情緒指數榜首,并且是本月唯一居于平穩區間的城市,深圳自2023年1月自觀望區間升至平穩,隨后連續4個月在平穩區間徘徊,5月份突破觀望邊界進入觀望高位,6月再次回歸平穩區間。整體來看,深圳情緒較為穩定,房價韌性較強。上海本月市場情緒小幅回落,進入觀望區間高位。6月情緒指數為-0.33,較上月回落0.11。三亞位居情緒指數TOP3,三亞憑借著旅游熱潮拉動房地產市場活力的回升,近期以來市場表現良好。

      從情緒指數變化來看,本月情緒指數上升的城市有11個,下降的城市數量為39個。其中,深圳漲幅居首,本月市場情緒指數為-0.3,較5月上升0.06。其次為廈門,6月市場情緒指數為-0.66,較上月上升0.02,廈門當前首套房貸款利率降至3.7%,信貸環境相對寬松,并且今年來限購限售政策也獲得放松,加上旅游資源的加持,市場活躍度提升。南京情緒指數為-0.78,較上月提升0.02,從低迷區間重回觀望,南京近期樓市松綁政策頻頻,局部松綁限購、優化公積金貸款政策等對購房者釋放利好,一定程度上拉升入市積極性。

      四、上廣深房價漲勢穩定,中西部省會城市成都、長沙短期仍有上漲空間

      根據情緒指數預測房價模型,監測的重點50城中短期內有8城房價呈現上漲態勢,占比不足2成,多數城市房價仍有下行風險。

      從未來短期來看,預測穩步上漲的城市包括一線城市中的深圳、上海、廣州以及二三線城市威海、成都、長沙等。其中,深圳、上海房價韌性較強,深圳2023年6月市場均價為67926元/㎡,環比上漲0.85%,根據情緒指數預測,未來4個月深圳房價將會延續上升態勢,累計漲幅超1%。6月份上海市場均價為74333元/㎡,環比上漲0.15%。根據情緒指數模型預測,未來4個月累計漲幅超1%。山東威海近期旅游熱度飆升拉動房地產活力提升,房價或將迎來短期上漲空間,6月市場均價為10721元/㎡,環比上漲0.86%,預計未來2個月房價將會保持升勢,月均漲幅超0.5%。成都作為成渝經濟圈的核心城市,今年以來在多輪松綁政策、人口凈流入等利好帶動下,在眾多重點城市中脫穎而出,房地產市場保持著較高熱度,6月市場均價為18001元/㎡,環比上漲0.47%,根據情緒指數,預計未來2個月內房價延續上漲,月均漲幅在0.4%-0.5%左右。長沙作為湖南省會城市,近年來憑借著旅游名片成為網紅城市,近期旅游熱度不低,6月市場均價為12455元/㎡,環比上漲0.46%,預計未來3個月內房價小幅回升,月均漲幅在0.1%左右。

      與此同時,很多城市未來短期房價預計面臨著明顯下行壓力,其中,環渤海經濟圈的青島、石家莊、煙臺、天津等城市首當其沖。這些城市6月均邁入了低迷區間,根據情緒指數模型,預計未來短期月均跌幅在0.5%-1.5%左右。長三角的無錫、徐州、嘉興房價也處在下滑周期,未來短期房價維持下行的可能性較大。未來房價相對穩健、有小幅下調可能的城市包括三亞、杭州、福州等,均位于觀望區間中位或者高位水平。杭州市場情緒連續8個月位居觀望,盡管近期以來杭州局部松綁限購,涉及余杭區、蕭山區等部分區域街鎮,但是由于區域的局限性,當前來看效果并不顯著。6月杭州市場均價為40806元/㎡,環比下降0.21%。根據情緒指數,未來3個月內房價小幅回落,累計跌幅0.5%左右。

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